Cuando Country Garden, el mayor desarrollador del cada vez más problemático sector inmobiliario de China, publicó su informe anual en abril, Diseño de portada Esperanza expresada: un fénix extiende sus alas.
La agencia dijo que la cifra muestra que la economía de China «ha vuelto a la normalidad» y que «el crecimiento se disparará a nuevas alturas» este año.
Fue un deseo.
Poco después de la publicación del informe, la incipiente recuperación económica de China perdió fuerza y un mercado inmobiliario ya lento comenzó a colapsar. En Country Garden, las preventas de departamentos sin terminar, un indicador clave de retornos futuros, cayeron más del 50 por ciento en junio y julio, más del doble de la caída de los cinco meses anteriores.
Durante los últimos tres años, Country Garden ha sido un caso atípico, ya que docenas de grandes promotores inmobiliarios se han endeudado demasiado a lo largo de los años. Pero el mes pasado incumplió dos pagos de intereses, incluso con una deuda de 187.000 millones de dólares, lo que indica que está en riesgo de colapso financiero.
Un jardín rural evita un accidente inmediato. El martes dijo que pagó a los acreedores 22,5 millones de dólares en intereses. El viernes, la compañía obtuvo la aprobación de último minuto de los prestamistas para aplazar el pago de 537 millones de dólares en bonos denominados en yuanes con vencimiento el lunes hasta 2026, según documentos compartidos por Country Garden.
La semana pasada, después de informar una pérdida de 7.100 millones de dólares durante los primeros seis meses de 2023, Country Garden dijo que había «incertidumbres materiales que arrojaban dudas sustanciales» sobre su capacidad para evitar la quiebra. La compañía está luchando por recaudar efectivo y mantener a raya a sus acreedores, vendiendo participaciones en activos y emitiendo acciones con descuento.
Esto ha provocado una dramática disminución de las plantaciones del país. El improbable ascenso de la compañía de un constructor de viviendas regional a un gigante a nivel nacional ha seguido el meteórico ascenso de China. Ahora, su declive refleja la velocidad y la gravedad de la crisis inmobiliaria del país, que amenaza con descarrilar la economía en general.
Kenneth Rogoff, profesor de economía de la Universidad de Harvard que ha escrito extensamente sobre China, dijo: “Por muy grande que sea Country Garden, es como un canario en una mina de carbón.
Para apuntalar el tambaleante mercado inmobiliario, los reguladores financieros de China tomaron una serie de medidas el jueves, incluyendo pagos iniciales mínimos más bajos para compradores por primera vez y recortes de las tasas de interés de las hipotecas existentes.
Estas y otras medidas anteriores pueden no ser suficientes para salvar al Country Garden, endeudado.
Muchos bonos de Country Garden se negocian por centavos de dólar, lo que deja a los prestamistas con pocas esperanzas de pago. Y el precio de las acciones de la compañía está ahora por debajo de 1 dólar de Hong Kong, una vez una de las empresas privadas más grandes de China, cuyas acciones cotizaban a más de 17 dólares de Hong Kong hace cinco años.
Country Garden fue fundado por Yang Guoqiang, un ex agricultor y trabajador de la construcción. Abandonó la escuela porque no podía pagar la matrícula de 1 dólar.
La empresa comenzó a desarrollar propiedades en 1997, cuando China comenzó a cambiar las reglas sobre la propiedad privada de bienes raíces. Cuando salió a bolsa en 2007, la empresa dijo a los inversores que una de sus fortalezas eran sus grandes propiedades de terrenos de bajo costo. También afirma que puede construir más rápido y más barato que sus competidores.
Dos años antes de la oferta pública, el Sr. Yang transfirió el 70 por ciento de sus acciones a su segunda hija, Yang Huyen, que entonces era gerente del departamento de adquisiciones de la empresa. Cuando las acciones de Country Garden salieron a bolsa, la señora Yang, de 25 años, se convirtió en la mujer más rica de Asia, con un valor estimado de 29 mil millones de dólares. La Sra. Yang fue copresidenta con su padre hasta marzo de este año, cuando asumió el cargo en exclusiva, quien sigue siendo el accionista mayoritario de Country Garden.
Avanzando al mismo ritmo que la campaña de urbanización del gobierno, la finca se expandió rápidamente. Se ha expandido más allá de su provincia natal de Guangdong y ha incursionado agresivamente en las ciudades menos desarrolladas de tercer y cuarto nivel de China, beneficiándose de un auge después de 2015, cuando China, como parte de un programa nacional de «reurbanización de barrios marginales», comenzó a pagar a los residentes para comerciar. . En chozas destartaladas en pequeños pueblos y ciudades.
La empresa tuvo éxito con una estrategia de alta rotación: construir rápido, vender rápido y recibir pagos rápido. Esto permitió a Country Garden vender viviendas asequibles y al mismo tiempo obtener más ganancias que sus competidores. A medida que los bienes raíces se convirtieron en la columna vertebral de la economía de China y una inversión clave para muchas familias chinas, Country Garden surgió como una de las empresas no estatales más grandes del país.
Atrayendo compradores como Zhou Qizhou, Country Garden ha vendido más casas que cualquier otro desarrollador en los últimos seis años.
En 2019, compró un apartamento rural con jardín en Enshi, una pequeña ciudad en el centro de China. Señor. Aunque Zhu trabajaba en Shanghai, sentía la presión de comprar una casa si no podía pagarla más adelante. Aunque describió la calidad de la construcción, quedó impresionado por la velocidad de la construcción y el bajo costo, y compró el apartamento de 115 metros cuadrados (aproximadamente 1200 pies cuadrados) por aproximadamente $125 000. Se arrepiente de haber comprado antes de que el mercado se debilitara.
«Al final del día, Country Garden sigue siendo una gran marca», dijo el Sr. Dijo Zhou.
Pero la alguna vez insaciable demanda de bienes raíces se ha evaporado y la economía de China está tambaleándose. Empresas como Country Garden están luchando con los efectos de los paralizantes cierres de Covid, el endeudamiento imprudente de los promotores inmobiliarios y una represión gubernamental tras años de priorizar las empresas estatales sobre las privadas. La crisis económica es más grave en las ciudades pequeñas, donde las economías locales no han seguido el ritmo del auge de la construcción. Ahora esas ciudades están inundadas de apartamentos vacíos.
Cuando Country Garden reveló recientemente su enorme pérdida en el primer semestre, dijo que «no había logrado comprender los riesgos potenciales asociados con su inversión desproporcionadamente grande» en ciudades más pequeñas.
Hasta hace poco, el jardín rural era aclamado como un superviviente de la agitación industrial. El gobierno ha mostrado una mayor disposición a apoyar a la empresa, aunque Beijing no ha hecho retroceder a otros grandes constructores de viviendas, incluido el promotor inmobiliario Evergrande, ahora en quiebra, que alguna vez rivalizó con Country Garden por el dominio del mercado.
Cuando los reguladores financieros de China publicaron una guía de 16 puntos para ayudar a la industria inmobiliaria en noviembre, Country Garden fue incluido en una «lista blanca» de desarrolladores de calidad para priorizar el apoyo financiero y las líneas de crédito de los bancos estatales. Según informes de los medios chinos.
A lo largo de los años, Country Garden ha mantenido estrechos vínculos con el gobernante Partido Comunista. Su fundador el Sr. Yang trabajó en la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, un organismo asesor político nacional. La Country Garden Initiative apoyó iniciativas políticas como la distribución de máquinas de coser y equipos agrícolas en zonas empobrecidas bajo el lema «Erradicación de la pobreza».
Aunque la situación financiera de Country Garden ha empeorado, ha priorizado los deseos de los responsables políticos al poner fin a la construcción de viviendas embargadas. Completó preventas de casi 700.000 unidades el año pasado y otras 278.000 unidades en el primer semestre de este año.
Sin embargo, en su último informe de resultados, Country Garden dijo que se está centrando en mejorar su flujo de caja y reducir costes. Ahora emplea a unas 58.000 personas, menos de la mitad del número de empleados a tiempo completo en 2018. La compañía se negó a proporcionar comentarios adicionales más allá de sus anuncios públicos.
En el informe de ganancias, la compañía dijo que «lamenta profundamente» su situación actual, pero afirmó que «nunca sucumbirá al fracaso pasivo». En una reunión de la empresa a principios de este año, el Sr. Cuando Yang habló con el personal, enfatizó la perseverancia.
«No te caigas antes del amanecer», dijo. Según la cuenta WeChat de la empresa.. «Debemos vivir hasta que llegue la primavera, y la primavera seguramente llegará».
